MRF 2022.274
Østre Landsrets dom af 8. december 2022, 2. afd., sag BS-28548/2021-OLR
(Kaspar Linkis, Nicolai Uggerhøj-Winther og Alexander M.P. Johannessen (kst.))
A (adv. Casper Emil Christiansen, prøve) mod B og C (adv. Kasper Meedom Westberg)
En i 1961 tinglyst rådighedsservitut indeholdende en brugsret til aflukket have fandtes omfattet af forbuddet i udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, og skulle derfor fortolkes, så brugsretten på baggrund af indsigelser af ejeren af den tjenende ejendom var opsagt med 30 års varsel og ophørte med virkning fra 30. juni 2050.
Sagen angik fortolkning af en i 1961 tinglyst servitut, der berørte fem ejendomme A-E, og som primært vedrørte etablering og vedligeholdelse af en fælles adgangsvej, hvor A ejede hus D, mens B og C i 2017 erhvervede ejendom E. Ved stiftelsen af servitutten blev der oprettet et ejerlav for de fem ejendomme A-E, og det fremgik af servitutten, at ændring af den indbyrdes servitutaftale krævede enighed. Servitutten indeholdt tillige en bestemmelse om, at det ”på planen med grøn farve viste areal, der matrikulært hører til hus B, indgår vederlagsfrit i hus A’s haveareal og er indhegnet som sådant. Det må ingensinde bebygges eller anvendes på anden måde end som have. På tilsvarende måde og vilkår indgår det med blå farve viste areal, der matrikulært hører under [A’s ejendom] i [B og C’s] haveareal”. Sagen angik alene de to ejendomme, der er nævnt i sidste punktum, hvilket betød at et areal tilhørende A’s ejendom reelt fremstod som en del af B og C’s ejendom. A krævede forskellen mellem matrikulær og faktisk skelgrænse bragt til ophør, således at B og C ikke skulle have rådighed over delarealet som en del af haven på ejendom E med henvisning til, at der med servitutten var tillagt B og C en tidsubegrænset brugsret i modstrid med udstykningslovens § 16, hvorefter der ikke kan stiftes en brugsret for en længere periode end 30 år, og at denne del af servitutten derfor var ugyldig. B og C gjorde modsat gældende, at der var tale om en servitut, der ikke var omfattet af udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, og henviste til, at servitutten kunne ændres ved enighed. Byretten fandt, at servitutbestemmelserne vedrørende det omtvistede delareal ikke kunne anses for en brugsret omfattet af udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, bl.a. fordi der var tale om en samlet gensidig ordning for de fem berørte ejendomme. A ankede til landsretten, hvor parterne gentog deres påstande og anbringender. Landsretten fandt, at der var tale om en brugsret omfattet af udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, og afviste, at det forhold, at delarealet udelukkende kunne bruges som indhegnet haveareal, og at brugsretten var stiftet som led i en samlet ejerlavsordning for flere ejendomme, kunne begrunde en ændret retlig kvalifikation af servitutbestemmelserne. Herefter tog landsretten stilling til retsvirkningerne af denne retlige kvalifikation af servitutbestemmelserne, og med henvisning til U 2017.506 H anførte landsretten, at udstykningsloven § 16, stk. 1, nr. 1, alene er til hinder for, at der stiftes en brugsret, der forpligter den tjenende ejendom i mere end 30 år, således at det ikke er i strid med udstykningskravet, at der stiftes en brugsret angående et delareal, der gælder tidsubegrænset med et opsigelsesvarsel på 30 år. Herefter tog landsretten stilling til, at servitutten ikke indeholdt opsigelsesbestemmelser, og at ændring af servitutten var betinget af enighed. Landsretten fandt det mest nærliggende at fortolke servitutten på en sådan måde, at meningen har været, at brugsretten kun skal være tidsubegrænset i det omfang, at dette ikke var i strid med udstykningsloven, hvilket stemte overens med den oprindelige anmodning om tinglysning af servitutdokumentet. Herefter kunne brugsretten opsiges med et varsel på 30 år, og brugsretten blev anset for opsagt af A, således brugsretten var bragt til ophør den 30. juni 2050.
Kommentar: Efter dommens oplysninger, er det rimeligt oplagt, at den herskende ejendom opnåede en eksklusiv brugsret til det berørte areal på A’s ejendom, og der ses ikke i udstykningsloven grundlag for at fravige § 16, stk. 1, nr. 1, fordi der er tale om en gensidig rådighedsservitut for fem ejendomme, som naturligvis kan ændres, hvis alle påtaleberettigede er enige. Landsretten følger praksis, bl.a. U 2017.506 H, ved at tillægge sådanne servitutbestemmelser partiel tidsmæssig ugyldighed, så aftalen kan opsiges af den tjenende ejendom med 30 års varsel, men her med den forskel, at aftalen blev anset for opsagt med virkning den 30. juni 2050. Se herom Pagh og Haugsted: Fast ejendom – regulering og køb, 4. udg., 2022, s. 191 og Evald: Servitutretten, 2021, s. 62.