MRF 2022.271/2
Østre Landsrets dom af 1. november 2022, 12. afd. sag BS-39575/2021-OLR
(Karen Foldager, Chris Olesen og Annette Nørby)
B ApS (adv. Christian Janus Erdmann Fürst) mod A Ejerlaug (adv. Henrik Oehlenschlæger). Biintevinien til støtte for A: Frederiksberg Kommune (adv. Line Marie Pedersen)
Servitut om medlemmer af ejerlaugs færdsel gennem port i ejendom ejet af B kunne håndhæves af ejerlauget over for B, uanset at kommunen var eneste påtaleberettiget efter servitutten. Straffesag, hvor B var frifundet for overtrædelse af kommunalt påbud efter planlovens § 43 om overtrædelse af servitutten, havde ikke retskraft.
B ApS erhvervede i 2014 en ejendom ud til en større vej på Frederiksberg, hvor der var en port. På B ApS’ ejendom var der i 1928 tinglyst en servitut, som gav ejere af de planlagte bagvedliggende rækkehuse ”fri og uhindret Adgang til Passage ad de paa Arealet projekterede Veje og Stier”. Af servitutten, der tillige var tinglyst på ejendommene for de bagvedliggende rækkehuse, fremgik endvidere, at de kommende ejere af den planlagte rækkehusbebyggelse skulle være medlem af A Vejlaug, mens dette ikke gjaldt de ejendomme, der lå ud til den større vej. Påtaleberettiget efter servitutten var alene Frederiksberg Kommune. I 2017 opstillede B ApS et affaldsskur foran porten, hvilket forhindrede bilkørsel gennem porten. Efter henvendelse fra flere naboer kontaktede Frederiksberg Kommune Vejdirektoratet for at få belyst, om porten var omfattet af lov om private fællesveje, om og de bagvedliggende ejere af rækkehuse havde vejret. Vejdirektoratet afviste i 2018 at tage stilling til, om der forelå en privat vejret, og henviste spørgsmålet om de enkeltes vejret til privat sagsanlæg med bemærkning om, at kommunens påtaleret efter den privatretlige servitut ikke gav kommunen adgang til at håndhæve efter lov om private fællesveje. Parallelt med dette sagsforløb meddelte kommunen i oktober 2017 påbud efter planlovens § 43 til B ApS om at fjerne affaldsskuret, og da påbuddet ikke blev efterkommet, blev der rejst straffesag mod B ApS for overtrædelse af planloven. I straffesagen lagde Retten på Frederiksberg til grund, at den tinglyste servitut ikke omfattede al færdsel, ligesom retten afviste, at porten var en privat fællesvej, og frifandt med henvisning hertil B ApS. Herefter anlagde A Ejerlaug sag mod B ApS med påstand om, at B ApS skulle anerkende, at medlemmer af A Ejerlaug havde ret til fri og uhindret passage, herunder med motorkøretøj, gennem porten, subsidiært at der var vundet hævd på ret til færdsel med motorkøretøjer, samt selvstændig påstand om, at B ApS skulle nedtage hegn og øvrige hindringer for motorkørsel gennem porten. B ApS påstod afvisning, subsidiært frifindelse. Kommunen indtrådte som biintervenient til støtte for A Ejerlaug. Til støtte for påstandene gjort A Ejerlaug bl.a. gældende, at færdselsretten fulgte af servituttens ordlyd samt den faktiske anvendelse, at A Ejerlaug kunne støtte ret på servitutten, selv om A Ejerlaug ikke var påtaleberettiget efter servitutten. Endvidere afviste A Ejerlaug, at færdsel gennem porten stred mod offentligretlige forskrifter, og at den frifindende straffedom af B ApS havde retskraft i forhold til det civile søgsmål. B ApS gjorde til støtte for afvisning henholdsvis frifindelse bl.a. gældende, at A Ejerlaug ikke var påtaleberettiget efter servitutten, at der i straffesagen var taget stilling til servituttens ordlyd, og at motoriseret færdsel gennem porten var i strid med offentlig regulering. Byretten lagde til grund, at selv om medlemmer af A Ejerlaug ikke var påtaleberettiget efter servitutten, var de materielt berettigede af servitutten, idet byretten supplerende henviste til, at kommunen var indtrådt som biintervenient til støtte for A Ejerlaug. Byretten afviste videre, at den frifindende straffedom havde retskraft for A Ejerlaug, da A Ejerlaug ikke havde været part i sagen. Der var derfor ikke grundlag for at afvise sagen. Herefter fandt byretten, at den tinglyste servitut fra 1928 efter sin ordlyd sammenholdt med samme servituts bestemmelser om garager måtte fortolkes således, at den gav ret til færdsel med motoriserede køretøjer, og at porten siden 1939 havde været anvendt til motoriseret kørsel. Det kunne i den sammenhæng ikke tillægges betydning, at Frederiksberg Kommune ikke havde meddelt overkørselstilladelse efter vejlovens § 50. A Ejerlaug fik herefter medhold i de nedlagte påstande. Dommen blev anket af B ApS til landsretten, der fandt, at A Ejerlaug ikke var afskåret fra at håndhæve servitutten uanset manglende påtaleret, idet landsretten henviste til, at det af samme servitut fremgik, at ejerne havde pligt til at være medlem af vejlauget, der skulle drage omsorg for vedligeholdelse af stier og veje. I forhold til realiteten fremhævede landsretten, at det af servitutten fremgik, at bestemmelserne om legeplads udtrykkeligt indeholdt forbehold for færdsel, og at servitutten efter bevisførelsen i en meget lang periode var forstået som adgang til motoriseret færdsel. Med henvisning hertil og de af byretten anførte grunde stadfæstede landsretten herefter dommen.
Kommentar: Dommen må tages som udtryk for, at påtaleret af overtrædelse af en privatretlig servitut ikke fuldstændigt kan begrænses til de påtaleberettigede, selv om servitutten er stiftet efter tinglysningslovens ikrafttrædelse i 1927. Dette spørgsmål har været omtvistet i teorien. W.E. von Eyben (Dansk miljøret, bd. 4, 1978, s. 329) og Lennart Lynge Andersen (Servitutter og lokalplaner, 1984, s. 68 f.) har anført, at tinglysningslovens § 10, stk. 5 (tidligere stk. 6), er udtryk for, at påtaleretten er udtømmende, mens bl.a. Peter Mortensen (Digital tinglysning, 4. udg., 2007, s. 131) og Lars Ramhøj (U 2001B.176) mener, at § 10, stk. 5, alene har karakter af en ordensforskrift, hvorfor også materielt berettigede af servitutten kan håndhæve servitutten. Pagh og Haugsted (Fast ejendom, 4. udg., 2022, s. 219) har argumenteret for, at materielt berettigede, der ikke er angivet som påtaleberettigede i servitutten, er henvist til at anlægge sag mod den påtaleberettigede, i hvert fald når den påtaleberettigede efter servitutten er en offentlig myndighed. Jens Evald (Servitutretten, 2021, s. 221) tilslutter sig denne tilbageholdenhed med, at andre end de påtaleberettigede kan håndhæve servitutten, men fremhæver særskilt, at der må være en udvidet adgang ved gensidig påtaleret, dvs. hvor en berettiget efter en servitut samtidig er forpligtet af samme servitut (se også Pagh og Haugsted, a.st., s. 221 med note 66). Som det fremgår, fandt byretten i denne sag, at de materielt berettigede kunne håndhæve den privatretlige servitut uanset manglende påtaleret, men med bemærkning om, at kommunen var indtrådt som biintervenient. Landsrettens begrundelse synes derimod at følge Jens Evalds forbehold, således at hvor en servitut ikke alene berettiger bestemte parter, men også forpligter disse parter, er adgang til at håndhæve servitutten ikke begrænset til de påtaleberettigede – i hvert fald ikke, når den håndhævende, ikke-påtaleberettigede parts materielle ret har sammenhæng med en pligt efter samme servitut. I relation til dommens afvisning af retskraft af den frifindelse straffedom om overtrædelse af planloven kan der sammenholdes med U 2024.3892 V, hvor landsretten afviste, at ejeren af en tjenende ejendom kunne anlægge sag mod en kommune som påtaleberettiget efter en servitut om parkeringsarealer vedr. servituttens gyldighed, idet ejeren af den tjenende ejendom tidligere havde tabt et sagsanlæg mod ejerlauget som den anden påtaleberettigede efter servitutten med tilsvarende påstand. Selv om kommunen ikke havde været inddraget i sagen mod ejerlauget, fandt byretten og landsretten, at sagen vedrørte de samme retlige og faktiske spørgsmål, som tidligere var prøvet, hvorfor sagen blev afvist.