MRF 2022.267
Østre Landsrets dom af 12. oktober 2022, 20. afd., sag BS-39514/2021-OLR
(Thomas Lohse, Henrik Bitsch og Nikolaj Otto Bjørnholm (kst.))
A ApS (adv. Niels Wegener) mod Københavns Kommune (adv. Tue Trier Bing)
Underkendt overtaksationskommissions udmåling af ekspropriationserstatning for 15 garager i Københavns Kommune, da skønnet var langt mindre underbygget end skønserklæringen, hvorefter erstatning forhøjet til knap det dobbelte.
Sagen angik erstatningsfastsættelse i forbindelse med nedrivning af 15 garager som følge af Københavns Kommunes beslutning i april 2017 om byfornyelse i en boligkarré med det formål at skabe en fælles gårdhave. Det blev endvidere besluttet, at der i forbindelse hermed skulle ske nedrivning af garager, skure m.m. A ApS ejede 15 ejerlejligheder i karréen og hver af disse ejerlejligheder udgjorde en garage. Garagernes tinglyste areal var for 11’s vedkommende 15 m2, for 3’s vedkommende 16 m2 og for ens vedkommende 17 m2. Taksationskommissionen fastsatte erstatningen med udgangspunkt i de forventede nettoleje-indtægter, idet kommissionen tog udgangspunkt i en leje pr. garage på 1.200 kr. om måneden med en forrentningsprocent på 8, hvilket var i overensstemmelse med den af ejeren indhentede første valuarvurdering. Efter at have trukket udgifterne fra indtægterne udmålte taksationskommissionen erstatningen til 1.328.587 kr. Overtaksationskommissionen tiltrådte i det væsentligste taksationskommissionens begrundelse, om end overtaksationskommissionen bemærkede, at de skønnede salgsomkostninger ved samlet salg af de 15 garager skulle nedsættes til 75.000 kr. (i stedet for 150.000 kr.), og at der i øvrigt ikke var grundlag for at fratrække en købers forventede nødvendige genopretningsomkostninger, som taksationskommissionen havde gjort. Overtaksationskommissionen fastsatte herefter erstatningen til 1.553.588 kr. A ApS indbragte sagen for byretten, hvor der blev udmeldt syn og skøn. A ApS nedlagde påstand om, at Københavns Kommune skulle betale 2.995.000 kr. i erstatning. Til støtte herfor gjorde A ApS bl.a. gældende, at erstatningen skulle fastsættes ud fra den i sagen fremlagte valuarerklæring fra november 2018, hvor valuaren havde fastsat erstatningen til påstandsbeløbet og ud fra, at skønsmanden i sagen havde vurderet handelsværdien på tidspunktet for meddelelsen af byfornyelsesbeslutningen den 12. maj 2017 til 3.003.859 kr. Københavns Kommune gjorde bl.a. gældende, at taksations- og overtaksationskommissionerne var myndigheder med en særlig sagkundskab i forhold til værdisætning af ejendomme, hvorfor der skulle foreligge et sikkert grundlag for at tilsidesætte de skøn, som kommissionerne havde foretaget, jf. bl.a. U 2020.403 V. Kommune afviste, at A ApS havde ført det fornødne bevis for en tilsidesættelse af overtaksationskommissionens skøn. Byretten foretog en detaljeret gennemgang af kommissionernes og skønsmandens værdiansættelser. Byretten lagde til grund, at de oplysninger om garagerne, der havde foreligget for skønsmanden i nærværende sag, også havde foreligget for overtaksationskommissionen. Byretten fandt herefter ikke, at der var grundlag for at antage, at overtaksationskommissionens skøn hvilede på et fejlagtigt eller ufuldstændigt grundlag, hvorfor kommunens påstand om frifindelse blev taget til følge. A ApS ankede dommen til landsretten, der indledningsvist bemærkede, at det i bl.a. U 2017.3354 H og U 2018.3205 H var fastslået, at der ikke burde ske tilsidesættelse af taksationsmyndighedernes skøn, medmindre der var et sikkert grundlag herfor. Landsretten bemærkede, at det fremgik af sagen, at taksationskommissionen havde taget udgangspunkt i en månedlig leje på 1.200 kr., hvilket var baseret på den aktuelle lejeindtægt, som har været gældende for seks af de pågældende garager. Landsretten bemærkede, at to af lejemålene havde en månedsleje på 1.500 kr. og et enkelt lejemål en månedsleje på 1.653,75 kr., og at taksationskommissionen ikke havde redegjort nærmere for det generelle lejeniveau, der var lagt til grund. Taksationskommissionens skøn, der blev tiltrådt af overtaksationskommissionen, fremstod herefter som udelukkende baseret på de aktuelle lejeindtægter for et udvalg af de i alt 15 garager. Landsretten bemærkede, at der ved fastsættelse af markedsværdien kunne tages udgangspunkt i de konkret oppebårne lejeindtægter, men at det afgørende er, til hvilken månedlig leje de pågældende lejemål kunne udlejes. Valuaren og skønsmanden var samstemmende nået frem til en månedsleje på 1.500 kr. Landsretten fandt herefter, at skønsmandens redegørelse, der lagde vægt på den månedsleje på 1.500 kr., som garagerne skønnedes at kunne udlejes til, og som konkret forholdt sig til relevansen af de mange forelagte lejemål af parkeringspladser, havde en sådan bevisvægt, at den kunne lægges til grund i forhold til taksationskommissionernes skøn, der var langt mindre velunderbyggede, og i dette lys afveg væsentligt fra garagernes reelle værdi. For så vidt angår forrentningsprocenten bemærkede landsretten, at denne af taksationskommissionen syntes at være fastsat på baggrund af ejendomsmæglerens første – fejlbehæftede – vurdering, der blev korrigeret fra 8 % til 5,6 %, inden taksationskommissionen traf afgørelse. Taksationskommissionen begrundede forrentningsprocenten på 8 med ejendommens karakter og oplysninger om tomgangsrisiko uden i øvrigt at uddybe dette, f.eks. med henvisning til sammenlignelige handler. Overtaksationskommissionen henviste ligeledes til tomgang og dernæst en ikke nærmere kvantificeret risiko i form af forventet praktisk besvær og omkostninger, der ville være en følge af garagernes temmelig ringe stand og ejerforeningsvedtægternes og lejekontrakternes fordeling af vedligeholdelses- og fornyelsesforpligtelserne. Heroverfor havde ejendomsmægleren til støtte for en forrentningsprocent på 5,6 henvist til bl.a. et salg i juni 2017 af en garage på 15 m2 med et afkast på 5,25 % og et salg i oktober 2017 af et nærliggende garageanlæg. Skønsmanden havde fastsat forrentningsprocenten til 6,4 baseret på en række handler og udbudte salg i 2019, hvor forrentningsprocenten varierede mellem 3,9 og 6,42. Skønsmanden havde under afhjemlingen oplyst, at forrentningsprocenten ikke ændrede sig væsentligt fra 2017 til 2019, og hvis den gjorde, ville den formentligt have været lavere i 2017, og garagernes værdi ville dermed være højere end 3.003.859 kr. På denne baggrund fandt landsretten ligeledes, at skønsmandens detaljerede redegørelse, der var baseret på sammenlignelige forrentningsprocenter under de konkrete omstændigheder, måtte lægges til grund. Navnlig under hensyntagen hertil fandt landsretten, at garagernes værdi kunne fastsættes til 3.003.859 kr., hvorfra skulle trækkes salgsomkostninger, som overtaksationskommissionen havde fastsat til 75.000 kr., hvilket parterne havde tilsluttet sig. Markedsværdien den 12. maj 2017 udgjorde således samlet set 2.928.859 kr., hvorfor landsretten ændrede byrettens dom og tilkendte A ApS en erstatning på 2.928.859 kr.
Kommentar: Landsrettens dom illustrerer den indgående prøvelse, som domstolene helt i overensstemmelse med grundlovens § 73 foretager af udmåling af ekspropriationserstatning, når det på grundlag af bevisførelsen, herunder skønserklæringen, må lægges til grund, at taksationskommissionens erstatningsudmåling er sket på et utilstrækkeligt grundlag. Nærlæses landsrettens præmisser, er det omvendt tydeligt, at det ikke er nok, at der kan påvises mindre småfejl i taksationskommissionens grundlag for udmåling af erstatning.