MRF 2022.261
Vestre Landsrets dom af 22. november 2022, 15. afd., sag BS-1840/2022-VLR
(Malene Værum Westmark, John Lundum og Stine Kvesel Mortensen (kst.))
A (adv. Trine Trærup Roungkvist, prøve) mod Jammerbugt Kommune (adv. Jens Flensborg)
Byggetilladelse til om- og tilbygning af sommerhus ikke ugyldig, bl.a. fordi byggeriet ikke overskred den tilladte bebyggelsesprocent i byplanvedtægt, idet der i beregningen af grundarealet skulle tages hensyn til et udlagt fællesareal. Byggeriet var heller ikke strid med servitut eller naturbeskyttelsesloven, og byggetilladelse forudsatte ikke helhedsvurdering efter BR18.
Sagen angik en sommerhusejendom i Jammerbugt Kommune, der var ejet af E. Ejendommen var omfattet af en byplanvedtægt fra 1953, som bl.a. bestemte, at ”[i]ngen grund må bebygges på mere end 1/10 af arealet”, og fastsatte et afstandskrav på 5 m til skel, idet udhuse dog kunne opføres 1,5 m fra skel, når grundfladen ikke overstreg 25 m2, og højden ikke oversteg 3 m. Det fremgik videre af byplanvedtægten, at grunde i området skulle have et areal på mindst 2.500 m2 for at kunne bebygges. E’s ejendom var blevet udstykket i forbindelse med en større udstykning i 1975, hvor den oprindelige stamparcel blev udstykket i 48 sommerhusgrunde og et fællesareal på 42.162 m2. Grundene havde med få undtagelser alle et areal på under 2.500 m2, og E’s ejendom havde et areal på 1.292 m2. I forbindelse med udstykningen blev der på ejendommene tinglyst en servitut, som bestemte, at bebyggelse skulle placeres inden for nærmere angivne byggefelter, idet mindre ændringer i forhold til placering kunne ske med kommunalbestyrelsens tilladelse. Servitutten bestemte endvidere, at bebyggelse maksimalt måtte udgøre 150 m2. I juni 2020 meddelte Jammerbugt Kommune byggetilladelse til E til om- og tilbygning af et sommerhus på E’s ejendom. Efter om- og tilbygningen ville det fremtidige sommerhus, inkl. udhus, få et areal på 150 m2, mens de fremtidige overdækkede arealer ville udgøre 48,2 m2. Kommunen havde bl.a. vurderet, at det ansøgte byggeri hverken forudsatte en helhedsvurdering efter bygningsreglement 2018 (BR18) eller dispensation fra byplanvedtægten, selvom den samlede bebyggelse af E’s ejendom ville overstige 10 % af ejendommens areal. Ifølge kommunens praksis skulle der i det enkelte grundareal medregnes en forholdsmæssig andel af det udlagte fællesareal, hvorved bebyggelsesprocenten for E’s ejendom var overholdt. Kommunen havde endvidere vurderet, at byggeriet ikke forudsatte dispensation fra skovbyggelinjen, da området i forvejen var fuldt udbygget. Da A’s nabo, som ikke var blevet partshørt, blev opmærksom på byggetilladelsen, anlagde A sag mod kommunen med påstand om, at byggetilladelsen var ugyldig, og at kommunen skulle udstede påbud til E om fysisk lovliggørelse af byggeriet. Til støtte herfor gjorde A gældende, at byggeriet var i strid med byplanvedtægtens bestemmelser om bebyggelsesprocent og afstandskrav til skel, at byggetilladelsen forudsatte en helhedsvurdering efter BR18, at byggetilladelsen var i strid med servituttens bestemmelser om byggefelter og etagekvadratmeter, og at byggeriet forudsatte dispensation fra naturbeskyttelseslovens §§ 3 og 17. Byretten, der foretog besigtigelse, fandt, at byggetilladelsen ikke overskred de i byplanvedtægten fastsatte krav til bebyggelsesprocenten og afstandskrav til skel, idet kommunen bl.a. tiltrådte kommunens vurdering af, at bebyggelsesprocenten ikke alene skulle beregnes ud fra arealet af E’s ejendom, men også måtte tage hensyn til den forholdsmæssige andel i fællesarealet. Byretten fandt det endvidere ikke godtgjort, at de forskellige bebyggelsesmæssige indretninger på E’s ejendom udgjorde en sammenhængende bygning, hvorfor udhuset – hvis areal ikke oversteg 25 m2 – kunne placeres tættere på skel end 5 m. Byretten fandt det heller ikke godtgjort, at kommunen skulle have foretaget en helhedsvurdering efter BR18 i forbindelse med byggetilladelsen, idet de sider af byggeriet, der vendte ind mod A, ikke oversteg 12 m, jf. BR18 § 183, nr. 2, da en overdækket terrasse og nogle mure i forlængelse af udhuset ikke skulle medregnes. For så vidt angik servitutten fra 1975 fandt byretten på grundlag af forklaringerne fra kommunens sagsbehandlere, at byggeri i området hovedsageligt skete inden for byggefelterne, idet kommunen efter en konkret vurdering accepterede byggeri uden for byggefelter, men aldrig uafhængig af feltet. Da servitutten tillod mindre ændringer i et byggeris placering i forhold til byggefelterne, og da byggetilladelse ikke skulle have været afslået ud fra en lighedsgrundsætning, fandtes byggetilladelsen ikke i strid med servitutten. Byretten fandt det endelig godtgjort, at kommunen havde påset, at byggetilladelsen ikke blev meddelt i strid med naturbeskyttelseslovens §§ 3 eller 17, heller ikke selvom kommunen havde forklaret, at der i flere efterfølgende byggesager i samme område ”for en sikkerheds skyld” var blevet meddelt dispensation fra skovbyggelinjen, ligesom kommunen havde anmodet Miljøstyrelsen om at reducere skovbyggelinjen i området. Da byretten på den baggrund ikke fandt det godtgjort, at byggetilladelsen led af væsentlige mangler, blev kommunen frifundet. A ankede dommen til landsretten, der lagde til grund, at ingen af de 48 udstykkede grunde i området havde et areal på 2.500 m2 eller mere som krævet i byplanvedtægten, idet det udlagte fællesareal dog havde en størrelse, hvorefter alle grunde kunne opnå en størrelse på 2.500 m2 ved at få andel i fællesarealet. Under disse omstændigheder fandt landsretten, at E’s ejendom skulle anses for at have et areal på 2.500 m2. Det bebyggede areal overskred derfor ikke byplanvedtægtens krav om en maksimal bebyggelsesprocent på 1/10, selv hvis de overdækkede arealer på E’s ejendom blev medregnet. For så vidt angik sagens øvrige spørgsmål tiltrådte landsretten byrettens begrundelse og resultat og stadfæstede på denne baggrund dommen.