MRF 2022.249
Vestre Landsrets dom af 19. august 2022, 6. afd., sag BS-39000/2021
(Lis Frost, Hans-Jørgen Nymark Beck, Troels Troldtoft Henriksen (kst.))
I/S Jyske Byejendomme XI (adv. Jens Kristian Højgaard Madsen) mod Norddjurs Kommune (adv. Jens Flensborg)
Baghus opført i 1960, som siden 1980’erne havde været anvendt til beboelse og i BBR frem til 2019 var registreret som beboelse, anset for ulovlig beboelse, da ikke var godtgjort, at kommunen som byggemyndighed havde meddelt tilladelse til beboelse, idet myndighedspassivitet afvist. Kommunens rettelse i BBR i 2019 skulle have været partshørt, men manglende partshøring ikke anset for konkret væsentlig.
Sagen drejede sig om et baghus til en 170 år gammel beboelsesejendom i midten af Grenaa. I 1959 meddelte daværende Grenaa Kommune byggetilladelse til et baghus til værksted og lager, men i hvert fald siden midten af 1980’erne havde baghuset været anvendt til beboelse som 1-værelseslejlighed og var i BBR fra 1991 anført som beboelse med eget køkken og bad på linje med de tre andre beboelseslejligheder i ejendommen. I/S Jyske Byejendomme XI (U) købte i 2007 ejendommen med henblik på udlejning til beboelse. I foråret 2019 klagede den daværende lejer af baghuset til Norddjurs Kommune over fugtgener i ejendommen, hvorefter kommunen besigtigede ejendommen og konstaterede problemer med fugt- og skimmelsvamp. Samtidig anmodede U kommunen om nogle rettelser i BBR mht. kvadratmeter. Dette gav anledning til, at kommunen undersøgte BBR-registreringen og konkluderede, at kommunen på intet tidspunkt havde meddelt tilladelse til at anvende baghuset til beboelse. Kommunen ændrede herefter BBR-registrering til, at der var ulovlig bolig i baghuset, og at der skulle indsendes ansøgning om lovliggørelse. Efter U opdagede denne ændring i BBR-registret, klagede U til Byggeklageenheden, men klagen blev afvist i april 2020 med henvisning til, at der ikke var truffet en endelig afgørelse efter byggeloven. U anlagde herefter sag mod Norddjurs Kommune med påstand om, at kommunen skulle anderkende, at lejligheden i baghuset var en beboelseslejlighed, og at kommunens afgørelse om ulovlig beboelse var ugyldig. Til støtte herfor gjorde U bl.a. gældende, at lejligheden i baghuset havde været anvendt til beboelse, og at dette fremgik af en påtegning på kommunens byggetilladelse fra 1959, og at der i alle tilfælde var tale om myndighedspassivitet, da der siden 1959 havde været flere byggesager på ejendommen, og at U var i god tro, da U købte ejendommen i 2007, samt at kommunen skulle have partshørt U forud for ændringen af BBR. Kommunen påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at påtegningen på byggetilladelsen fra 1959 måtte være sket efterfølgende, og at U ikke havde løftet beviset for, at kommunen tidligere havde meddelt tilladelse til beboelse af baghuset. Den faktiske anvendelse af baghuset til beboelse og den tidligere registrering i BBR og i folkeregistret medførte ikke, at kommunen var vidende om den ulovlige beboelse, da det først var i 2019, at kommunen havde anledning til at undersøge sagen, hvorfor kommunen afviste, at der forelå myndighedspassivitet. Byretten lagde til grund, at anvendelsen af baghuset til beboelse også i 1959 krævede tilladelse, og afviste herefter, at U havde sandsynliggjort, at der forelå en tilladelse, hvorfor det afgørende var den officielle registrering hos kommunen. Byretten afviste, at BBR-registreringen frem til 2019 kunne tillægges betydning med henvisning til, at det er ejerens – og ikke kommunens – pligt at påse, at BBR-registreringen er korrekt, ligesom det blev afvist, at kommunen i forbindelse med de tidligere byggesager havde haft anledning til at undersøge forholdet, hvorfor retten fandt, at anvendelsen til beboelse havde været ulovlig. Ændringen af BBR-registreringen kunne ikke anses for en afgørelse, men var faktisk virksomhed, der ikke er rettighedsskabende, hvorfor der ikke var pligt til partshøring. Kommunen blev herefter frifundet. U ankede til landsretten, der tiltrådte, at der ikke var meddelt tilladelse til beboelse, og afviste myndighedspassivitet, da BBR-registreringen ikke betød, at kommunen som byggemyndighed var bekendt med anvendelsen som beboelse. Landsretten fandt derimod, at kommunens ændring af BBR i 2019 var omfattet af krav om partshøring af U, da ændringen havde så indgribende virkning, at U var forpligtet til at søge lovliggørelse, men da partshøring ikke ville have ført til et andet resultat, var manglen ikke konkret væsentlig. Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom.
Kommentar: Dommen vedrører flere forvaltningsretlige problemstillinger, nemlig afgørelsesbegrebet i relation til BBR-registret, myndighedspassivitet og lang tids virkning i relation til, at anvendelsen af beboelse i mindst 35 år samt bevisbyrden for ulovlig anvendelse af bygning til beboelse og dermed indirekte ejerens berettigede forventninger, om end der ikke ses procederet direkte på berettigede forventninger. I forhold til den ulovlige anvendelse, som var sagens omdrejningspunkt, kan det undre, at det ikke tydeligt fremgår, hvilken bestemmelse i landsbyggeloven fra 1960 eller det i medfør heraf fastsatte bygningsreglement, der var overtrådt, henset til afgørelsens bebyrdende virkning, men at det blot lægges til grund af domstolene, at beboelse i dette tilfælde krævede tilladelse. Den tidligere lovgivning kan hentes på: https://historisk.bygningsreglementet.dk/tidligerebygreg/0/40. Det forekommer i den sammenhæng noget vidtgående, at retten lægger til grund, at det påhviler en ejer, som i 2007 overtog ejendommen, at føre bevis for, at kommunen havde meddelt tilladelse til beboelse, da det er rimeligt åbenbart, at kommunen er nærmest til at have overblik over byggesagsarkivet. Selv om der kan tages hensyn hertil ved en retlig lovliggørelse, er der den væsentlige forskel, at en retlig lovliggørelse i dag vil kræve, at det gældende BR18 er overholdt, hvilket ikke var tilfældet, hvis det i stedet blev lagt til grund, at anvendelsen til beboelse var lovlig, hvor der alene vil være grundlag for at stille de krav til brandsikkerhed og lignende, som gælder for både gamle og nye ejendomme. I relation til BBR er det ingen nyhed, at BBR-registreringen er mangelfuld, og at en ny ejer ikke kan gøre kommunen erstatningsansvarlig for fejl i BBR, jf. U 2012.2991 H. Det er i den sammenhæng i øvrigt uheldigt, at det i overskriften til U 2022.1969 Ø om sælgers erstatningsansvar over for køber for arealmangler er anført: ”Sælger erstatningsansvarlig for forkert arealangivelse i BBR”, da sælgers erstatningsansvar i dommen var inden for kontrakt og begrundet med sælgers fejlagtige oplysning til køber om areal. Så det var ikke fejl i sælgers indberetning til BBR, men sælgers oplysning til køber, der begrundede erstatningsansvar i U 2022.1969 Ø. Dommen i denne sag understreger, at ejerne ikke kan støtte ret på BBR-registreringer i forhold til kommunen, men illustrerer samtidig, at hvis kommunen vil ændre oplysninger om en ejendom i BBR, vil det i nogle tilfælde kræve partshøring, men efterlader fortsat uklarhed om, hvorvidt ændringer i BBR skal anses for faktisk virksomhed, som byretten anførte, eller en afgørelse omfattet af forvaltningsloven, da landsrettens begrundelse for partshøring er begrundet med den bebyrdende virkning af afgørelsen.