MRF 2022.186/2

Retten i Glostrups dom af 27. maj 2022, sag BS-49196/2019-GLO

A og B (adv. Cecilia Nakskov Veistrup for begge) mod Vallensbæk Kommune (adv. Line Kirketoft Justesen)

Kommune havde handlet ansvarspådragende ved at tilbagekalde dispensation fra lokalplan til enfamilieshus som følge af, at kommunen ved en fejl ikke havde foretaget høring af naboer forud for dispensationen. Kommunen var derfor erstatningsansvarlig for udgifter, der var en følge af tilbagekaldelsen, og som udgjorde et erstatningsretligt værnet tab.

A og B erhvervede i juli 2018 en ejendom i Vallensbæk i henhold til en købsaftale, der var betinget af, at A og B fik tilladelse fra kommunen til at nedrive et eksisterende hus, og at kommunen godkendte A og B’s planlagte byggeri senest den 15. september 2018. Ejendommen var omfattet af lokalplan nr. 73 for Vallensbæk Landsby, der bl.a. fastlagde, at bebyggelse ikke måtte opføres med en større bygningsbredde end 7,5 m, og at nærmere bestemte havearealer ikke måtte bebygges. Da A og B ønskede at opføre et enfamilieshus i ét plan med en bredde på 8,5 m, der skulle strække sig ca. 4 m ind i et udpeget haveareal, ansøgte A og B i august 2019 kommunen om dispensation fra lokalplanen. På et møde den 25. september 2018 godkendte Teknik- og Miljøudvalget dispensationen, der blev meddelt A og B den 28. september 2018. Kommunen vurderede i den forbindelse, at der ikke skulle gennemføres nabohøring, da det ansøgte var af underordnet betydning, jf. planlovens § 20, stk. 2. Efter at have overtaget ejendommen ansøgte A og B i begyndelsen af 2019 om byggetilladelse til et hus i ét plan med udnyttet tagetage. Herefter var der en længere dialog mellem ejerne og kommunen om præcisering og revidering af ansøgningsmaterialet, hvorefter kommunen i sommeren 2019 sendte ansøgningen i partshøring hos omkringboende, der fremkom med en række indsigelser. Kommunens forvaltning vurderede herefter, at det ansøgte projekt levede op til lokalplanens bestemmelser, og indstillede, at kommunen gik videre med sagsbehandlingen. På et møde den 27. august 2019 besluttede et flertal i Teknik- og Miljøudvalget imidlertid, at projektet – efter de indkomne høringssvar og den betydelige modstand mod byggeriets karakter – ikke levede op til lokalplanens formål om at bevare og forbedre landsbyens visuelle miljø og kvaliteterne i landsbyens bebyggelse og landsbyhavernes åbne karakter. Udvalget besluttede derfor, at den i september 2018 meddelte dispensation fra lokalplanen skulle tilbagekaldes. Sagen blev begæret forelagt kommunalbestyrelsen, der var enig med flertallet i Teknik- og Miljøudvalget. Den 17. september 2019 meddelte kommunen derfor A og B, at dispensationen fra lokalplanen blev tilbagekaldt, da byggeriet ikke levede op til lokalplanens formål, hvilket vejede tungere end hensynet til A og B. Kommunen oplyste i den forbindelse, at forvaltningen ved en fejl ikke havde hørt naboerne, før den oprindelige dispensation blev meddelt, og at A og B uden dispensation fortsat kunne bygge et hus med samme areal som det ansøgte, hvis det var disponeret og placeret anderledes. A og B opgav herefter byggeprojektet og anlagde i november 2019 sag mod Vallensbæk Kommune med krav om erstatning på i alt ca. 1,1 mio. kr. for en række udgifter, herunder til finansiering og rådgivning i forbindelse med byggeprojektet, til etablering af en sandpude og installering af vandopsamlings- og jordvarmeanlæg samt til nedrivning af det eksisterende hus. A og B gjorde navnlig gældende, at udgifterne var afholdt i tillid til dispensationen, og at kommunen havde handlet ansvarspådragende i forbindelse med tilbagekaldelsen. Kommunen påstod frifindelse og gjorde gældende, at der ikke var handlet ansvarspådragende, og at A og B ikke havde lidt et kausalt tab som følge af kommunens sagsbehandling. Kommunen henviste bl.a. til, at dispensationen fra lokalplanen alene kunne anses for en ”principgodkendelse” af et fodaftryk, og at der ikke var godkendt et konkret byggeri. Hertil kom, at sagsøgers anvendelse af ejendommen ikke var forhindret, idet der fortsat kunne opføres et hus med samme størrelse, og at markedsværdien af ejendommen var steget siden købsaftalens indgåelse i 2018. Under sagen blev afholdt syn og skøn om ejendommens værdi med og uden dispensationen og med den etablerede sandpude. Mens sagen verserede, forsøgte A og B at videresælge ejendommen og blev i den forbindelse opmærksom på, at grunden var forurenet. Ejendommen blev derfor forureningskortlagt, og videresalget blev ikke gennemført. Efter en gennemgang af sagsforløbet lagde retten til grund, at A og B’s projekt opfyldte lokalplanens tekniske bestemmelser og levede op til kravene i den oprindelige dispensation, og at tilbagekaldelsen navnlig var forårsaget af, at der ved en fejl ikke var foretaget høring i forbindelse med dispensationsansøgningen. På denne baggrund, og da det var kommunens risiko at meddele A og B dispensation på baggrund af de indledende oplysninger og materiale, fandt retten, at kommunen havde handlet ansvarspådragende ved at trække dispensationen tilbage. Det kunne ikke føre til et andet resultat, at der var foretaget ændringer i projektet efter dispensationsansøgningen, idet det reviderede projekt overholdt lokalplanen. Med hensyn til A og B’s tab fandt retten, at kommunen havde været bekendt med, at dispensationen var et vilkår for A og B’s erhvervelse af ejendommen. Efter at dispensationen var trukket tilbage, havde A og B opgivet byggeprojektet og ønskede ikke længere at bygge på ejendommen. A og B kunne derfor som udgangspunkt kræve at blive stillet økonomisk, som A og B ville have været stillet, hvis kommunen ikke havde handlet ansvarspådragende, idet der dog kun kunne kræves erstatning for udgifter, der var en følge af, at dispensationen fra september 2018 blev trukket tilbage i september 2019, og som udgjorde et erstatningsretligt værnet tab. Retten gennemgik herefter de enkelte erstatningsposter og fandt bl.a., at udgifterne til vandopsamling- og jordvarmeanlægget og til etablering af sandpuden og byggestrøm ikke var påregnelige for kommunen, og at det var sagsøgers risiko at igangsætte sådanne tiltag, inden der forelå en byggetilladelse. For så vidt angik udgifter til nedrivning af det eksisterende hus fandt retten, at nedrivningen havde tilført ejendommen værdi, og at det var sagsøgers risiko at nedrive huset, forinden byggetilladelse forelå, hvorfor udgiften ikke kunne medregnes som et tab. Derimod kunne A og B kræve udgifter til finansiering, garantiprovision og ejendomsskatter erstattet frem til det tidspunkt, hvor dispensationen blev trukket tilbage. Udgifter afholdt efter dette tidspunkt kunne derimod ikke kræves erstattet, uanset at A og B’s forsøg på at afhænde ejendommen var mislykkedes, efter der blev konstateret forurening af grunden. På den baggrund fik A og B medhold i, at kommunen var erstatningsansvarlig for et tab på i alt 328.577 kr., der skulle forrentes fra sagens anlæg, idet retten bemærkede, at selvom der ifølge skønserklæringen forelå en værdiforøgelse af ejendommen siden købsaftalens indgåelse, var ejendommen endnu ikke solgt, hvorfor værdiforøgelsen ikke skulle modregnes i sagsøgers tab.

Kommentar: Resultatet må tiltrædes, og dommens præmisser indeholder en fin gennemgang af, om erstatningsbetingelserne var opfyldt for de enkelte erstatningsposter i sagen. Selvom kommunens fejl i forbindelse med udstedelsen af dispensationen i form af manglende partshøring og utilstrækkelig oplysning af sagen i sig selv må anses for ansvarspådragende, er det værd at bemærke, at resultatet navnlig synes at være begrundet i den krænkelse af ejernes berettigede forventninger, som tilbagekaldelsen (annullationen) af dispensationen var udtryk for. Se i samme retning U 1988.488/2 H og hertil Mørup i Pagh m.fl. (red.): Offentlige myndigheders erstatningsansvar, 2017, s. 91 f. Dommen fik et efterspil hos kommunaltilsynet, idet de socialdemokratiske medlemmer i Vallensbæk Kommunes kommunalbestyrelse i juni 2022 bad Ankestyrelsen om at rejse en erstatningssag efter kommunestyrelseslovens § 50 c mod de 10 kommunalbestyrelsesmedlemmer, som havde stemt for at tilbagekalde dispensationen til A og B’s byggeri. Klagerne henviste bl.a. til, at beslutningen om tilbagekaldelse blev truffet på trods af, at forvaltningen havde anført, at der ikke forelå væsentlige nye oplysninger, der kunne begrunde en tilbagekaldelse, og at kommunen kunne blive mødt med et erstatningskrav. I en udtalelse af 9. januar 2023 (j.nr. 22-28322) fandt Ankestyrelsen, at der ikke var grundlag for at fastslå, at de 10 kommunalbestyrelsesmedlemmer havde handlet uforsvarligt, idet det skyldtes en fejl fra forvaltningens side, at sagen ikke var fuldt oplyst, da der blev givet dispensation, og at kommunalbestyrelsen derfor havde rettet en væsentlig sagsbehandlingsfejl ved at tilbagekalde dispensationen. Ankestyrelsens udtalelse er vedlagt som bilag.

Link til byrettens dom (NB: Ankestyrelsens udtalelse af 9. januar 2023 om ikke at rejse en erstatningssag mod kommunalbestyrelsesmedlemmerne er vedlagt som bilag.)