MRF 2025C.5
Bachelorprojekt: Rækkevidden af kommunernes beføjelser ved lokalplankrav om almene boliger og den delegerede bygherremodel efter almenboligloven
Af ba.jur. Alfred Julius Solberg Bruun
Forord af Peter Pagh
De retlige udfordringer ved anvendelsen af planlovens regler om lokalplanlægning for almene boliger er mere generelt belyst af Sandbeck i MRF 2025C.1. Dette bachelorprojekt handler om en mere afgrænset problemstilling, nemlig de retlige problemstillinger der opstår, når kommunerne ønsker almene boliger opført i samme bygning, som der opføres private ejer- eller lejeboliger.
Baggrunden for de juridiske problemer er, at det efter almenboligloven alene er almene boligselskaber, der kan opføre og drive udlejning af almene boliger. Der er ganske vist i almenboliglovens § 116, stk. 2, indført en såkaldt delegeret bygherremodel, hvorefter kommunerne i særlige tilfælde kan give forhåndstilsagn om støtte efter almenboligloven, selv om den almene boligorganisation ikke har skøde på ejendommen, hvis der forudgående er etableret et samarbejde mellem et alment boligselskab og en privat bygherre, forudsat at dette er nødvendigt for at etablere almene boliger, og det almene boligselskab ikke udsætter sig for unødige risici.
De juridiske spørgsmål er, om der i lokalplan kan stilles krav om, at bestemte dele af en ny bygning anvendes til almene boliger, henholdsvis om lokalplan kan stille krav om, at nybyggeri sker på grundlag af den delegerede bygherremodel. Efter en gennemgang af forarbejder når afhandlingen (s. 33) frem til, at planloven ikke giver hjemmel til at fastsætte den konkrete placering af almene boliger i en samlet bebyggelse, og at der ikke i planloven er hjemmel til kræve, at byggeriet opføres på grundlag af den delegerede bygherremodel. Mens det må tiltrædes, at lokalplaner ikke kan kræve, at bygherren anvender den delegerede bygherremodel efter almenboligloven, er det vanskeligere at følge forfatterens afvisning af, at en lokalplan kan fastsætte regler om placeringen af almene boliger ved nybyggeri af boliger, da der i planlovens § 15, stk. 2, nr. 8, er hjemmel til at regulere anvendelsen af de enkelte bygninger, og en alsidig boligsammensætning med almene boliger er blandt planlovens hensyn. Dette tyder på, at der i lokalplan kan tages stilling til, på hvilke byggefelter der skal opføres almene boliger, men uden at det kræves, at lokalplanen tager stilling til placering af almene boliger blandt de øvrige boliger.
Derimod er det nemmere at følge forfatterens afvisning af, at kommunerne har hjemmel til i lokalplanbestemmelser at tillægge sig kompetence til efterfølgende at fastlægge den konkrete placering af almene boliger, da dette må ske i lokalplanproceduren, ligesom kommunen ikke i vilkår for byggetilladelser kan fastsætte den konkrete placering af de enkelte almene boliger ud over, hvad der i forvejen fremgår af lokalplanen.
Dette rejser spørgsmål om, hvorvidt kommunen efter almenloven kan meddele støttetilsagn til byggeri, hvis det står klart, at projektet ikke kan gennemføres inden for maksimalbeløbet. Her konkluderer afhandlingen, at den delegerede bygherremodel ikke kan anvendes til at omgå maksimumsbeløbet, men alene til at organisere projektet anderledes.
Som bachelorprojektets analyser viser, giver rækkevidden og retsvirkningen af lokalplanlægning for almene boliger anledning til betydelig retlig usikkerhed. Denne afhandling prætenderer ikke at give sikre svar, men giver med sine analyser nyttige bidrag til besvarelse af de juridiske spørgsmål, som reglerne giver anledning til.