MRF 2022C.2
Bachelorprojekt om, i hvilket omfang servitutter om fordeling af byggeret er retligt beskyttet.
Af stud. jur. Christine Sandbeck
Forord af Peter Pagh og Rasmus Grønved Nielsen
Dette bachelorprojekt belyser handel mellem bygherre og grundejer med ”byggeretter”, hvormed der menes bebyggelsesgrad på de enkelte matrikler fastsat i en privatretlig servitut. Sådanne aftaler er almindelige ved især større byudviklingsprojekter, hvor flere bygherre er involveret, og aftalerne vil typisk repræsentere en større økonomisk værdi for den bygherre, der ved aftalen erhverver byggeretter. Der er imidlertid betydelig juridisk usikkerhed om, i hvilket omfang bygherren med aftalen er retligt beskyttet mod, at kommunen ved lokalplan kan ophæve den erhvervede byggeret og afvise at meddele byggetilladelse henholdsvis VVM-tilladelse. Indtil nu ses dette ikke besvaret klart i retspraksis og er kun sparsomt behandlet i juridisk teori. Et af de grundlæggende problemer er, at en privatretlig servitut om byggeret kan ophæves ved lokalplan efter planlovens § 15, stk. 2, nr. 21, medmindre en sådan ophævelse undtagelsesvis må anses for ekspropriation, jf. U 2015.902 H. Konsekvenserne af sådanne myndighedsindgreb i den indbyrdes relation mellem de handlende er heller ikke afklarede.
Bachelorprojektet undersøger mere indgående, hvordan denne handel med byggeret fungerer i praksis, hvilket sammenholdes med teori og praksis om samspil mellem lokalplaner og privatretlige servitutter. Undersøgelsen med eksempler fra konkrete lokalplaner viser, at der er eksempler på, at kommuner i lokalplan forudsætter og nærmest regulerer en sådan handel med byggeretter med et illustrativ eksempel s. 14. Sandbeck konkluderer bl.a., at for større udviklingsprojekter, der er lokalplanpligtige, har kommunen efter planlovens § 42, ikke mulighed for at meddele samtykke til privatretlige servitutter om fordeling af byggeret, når der ikke er vedtaget lokalplan. Er der ikke meddelt byggetilladelse, er byggeretten derfor næppe beskyttet mod planmæssige indgreb fra kommunen. Har kommunen meddelt samtykke efter planlovens § 42 til den aftalte fordeling af byggeretten på forskellige ejendomme, hindrer samtykket ikke, at kommunen vedtager en ny lokalplan, hvorfor byggerettens beskyttelse mod planmæssige indgreb må baseres på berettigede forventninger og evt. bindende forhåndstilsagn, hvilket må afvejes over for hensyn til tredjeparter. Nævnes kan eksempelvis MAD 2013.557 Nmk, hvor en kommune var forhindret i at meddele afslag på byggetilladelse til byggeri, der var i strid med lokalplanen, fordi kommunen blot 11 måneder forinden havde meddelt samtykket til en servitut, der regulerede det pågældende byggeri. Er den servitutmæssige aftale om fordeling af byggeret i modstrid med en gældende lokalplan, kan kommunen ikke give samtykke efter § 42, da det vil være i modstrid med planlovens § 18. I forlængelse heraf drøftes muligheden for, at kommunens samtykke efter planlovens § 42 til privatretlige servitutter om byggeret meddelt efter forudgående dispensation fra en gældende lokalplan efter planlovens § 19.
Bachelorprojektet har interesse for alle jurister, der rådgiver om større udviklingsprojekter, hvor der indgås aftaler med byggeretter, samt for kommunalt ansatte, der befatter sig med planlægning.