MRF 2023.275/2
Østre Landsrets dom af 23. november 2023, 15. afd., sag BS-51971/2022-OLR
(Anne Thalbitzer, Bloch Andersen og Lisbeth Funck Hansen (kst.))
K (adv. Hans Henrik Fischer) mod S (adv. Per Michael Klausen)
Sælger af ejendom erstatningsansvarlig for tilsidesættelse af oplysningspligt ved ikke at oplyse om betydelig deponering på ejendommen af byggeaffald fra bygningsbrand og nedrevne bygninger. Uanset skønnede oprydningsudgifter på over 4 mio. kr., blev erstatning skønsmæssigt nedsat til 1,5 mio. kr., da 4 mio. kr. fandtes at stå i misforhold til købspris på 8.250.000 kr., ejendommens skønnede værdi med manglen, og da kommunen havde besluttet ikke at påbyde sælger at fjerne forureningen efter jordforureningsloven.
K indgik den 5. januar 2018 købsaftale med S om overtagelse af landbrugsejendom på 34 hektar til en pris af 8.250.000 kr. med overtagelse 1. april 2018. I købsaftalen var bl.a. anført, at der sælger bekendt ikke fandtes affaldsdepoter på ejendommen, og at den ikke var registreret forurenet efter jordforureningsloven, idet det dog samtidig fremgik, at 100.000 kr. af købesummen skulle gå til dækning af S’ udgift til at fjerne byggeaffald på ejendommen inden købers overtagelse. Konsulentfirmaet R rådgav K i forbindelse med købet. Efter overtagelsen konstaterede K, at der fortsat var en del nedgravet byggeaffald på ejendommen. I december 2019 meddelte Lejre Kommune påbud til S om at undersøge forureningen efter jordforureningslovens § 40. S antog Dansk Miljørådgivning som gennemførte miljøundersøgelse og som bl.a. konkluderede, at der var miljøfarlige stoffer i jorden på nogle af de undersøgte områder, men at den væsentligste del af de konstaterede forurenede materialer er tilført ejendommen før 2000 som formodet rene bundsikringsmaterialer. I februar 2021 besluttede Lejre Kommune, at der ikke kunne meddeles påbud til S om oprensning, da jordforureningen ikke fandtes at udgøre et miljø- eller sundhedsmæssigt problem, og der derfor heller ikke var grundlag for at påbyde forureningsundersøgelser efter jordforureningslovens § 40 eller meddele påbud efter miljøbeskyttelsesloven (afgørelsen blev efter retssagens afslutning ophævet og sagen hjemvist af Miljø- og Fødevareklagenævnet – se MRF 2024.240 Mfk). Da K mente, at det deponerede byggeaffald udgjorde en mangel, da udgiften til at fjerne det deponerede byggeaffald ifølge K ville koste lidt over 7 mio. kr., og at R’s rådgivning K ved købet var mangelfuld, anlagde K i juli 2020 sag mod S med påstand om, at S og samtidigt mod rådgiver R om erstatning til K 7.089.000 kr., som S henholdsvis R var solidarisk erstatningsansvarlige for. S og R påstod frifindelse. Under sagen blev udmeldt syn og skøn, der bl.a. anførte, at hvis omfanget af det deponerede byggeaffald havde været kendt på købstidspunktet, ville det have medført et prisnedslag i størrelsesordenen 300.000 kr., hvis det var lovligt, og 500.000 kr. hvis det ikke var lovligt. Til støtte for påstanden gjorde K bl.a. gældende, at S havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, da han var bekendt med det nedgravede byggeaffald, at købsaftalen anførte, at ejendommen var fri for byggeaffald, og at kravet om erstatning på 7.089.000 kr. svarede til de anslåede udgifter til at fjerne al deponeret byggeaffald på ejendommen samt tab ved den fremtidige elektrificering af banestrækning nær ejendommen. I forhold til R gjorde K bl.a. gældende, at R havde undladt at oplyse om Banedanmarks planer om eledrift på banestrækning tæt ved ejendommen og ikke havde rådgivet om risikoen ved deponeret byggeaffald. S påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at elektrificeringen af jernbanestrækningen ikke havde indflydelse på ejendommens værdi, at K havde forsømt deres undersøgelsespligt som køber, at S ikke havde tilsidesat sin oplysningspligt, hvilket blev bekræftet, at Lejre Kommunes afgørelse om ikke at meddele påbud, at S ikke havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og at eventuelle mangler vedrørende byggeaffald var under bagatelgrænsen, da de udgjorde 300.000 kr. af en købesum på 8.250.000 kr. R gjorde til støtte for frifindelse bl.a. gældende, at rådgivningen ikke var mangelfuld, og at K ikke havde godtgjort, at byggeaffaldet gav anledning til et erstatningsretligt værnet tab. Byretten lagde på grundlag af bevisførelsen til grund, at K ikke havde betinget sig af, at ejendommen var fri for byggeaffald, uanset købsaftalens indhold, ligesom S ikke fandtes at have kendskab til omfanget af det nedgravede byggeaffald, men at det efter skønserklæring og miljørapporten måtte lægges til grund, at der i ikke uvæsentligt omfang var deponeret byggeaffald indeholdende miljøfarlige stoffer. Henset til manglens karakter og omfang og den skønnede kontantpris for ejendommen med byggeaffald/forurening fandt byretten herefter, at S skulle betale K erstatning på 300.000 kr. I forhold til R fandt byretten ikke, at K havde løftet bevisbyrden for, at R´s rådgivning af K var erstatningspådragende og frifandt derfor R. K ankede dommen i forhold til S med påstand om, at S skulle betale 4 mio. kr. i erstatning til K, mens S påstod frifindelse og subsidiært stadfæstelse af byrettens dom og gentog i det væsentlige deres anbringender, idet K dog som et nyt anbringende gjorde gældende, at købsaftalen indeholdt en garanti for, at der ikke på ejendommen var yderligere byggeaffald. Landsretten afviste indledningsvis, at købsaftalens skulle fortolkes som en garanti om, at ejendommen var fri for byggeaffald, men lagde herefter til grund, at der i S ejertid var sket en omfattende deponering af byggeaffald på ejendommen, og at omfanget heraf var usædvanligt og ikke alene placeret som bundsikringsmateriale. Med henvisning til, at S som entreprenør måtte antages at være bekendt med reglerne for deponering af byggeaffald, fandtes S at have tilsidesat sin loyale oplysningspligt. Med bemærkning om, at K ikke havde hævet købsaftalen, men krævet erstatning på 4 mio. kr. svarende til de skønnede udgifter til oprensning og retablering af de berørte områder, har K som udgangspunkt krav herpå, men landsretten fandt, at ”efter manglens karakter [står] erstatningens størrelse i et sådant misforhold til købsprisen, ejendommens skønnede værdi med manglen, og det forhold, at Lejre Kommune ikke har krævet oprensning af områderne, at erstatningen skønsmæssigt bør nedsættes til 1½ mio. kr.”. Landsretten pålagde herefter S at betale K 1,5 mio. kr. i erstatning.
Kommentar: Retssagen angik et traditionelt obligationsretligt emne, nemlig købers misligholdelsesbeføjelser over for sælger henholdsvis erstatningskrav over for rådgiver. I forhold til købers indsigelser om sælgers manglende oplysning om Banedanmarks planer om elektrificering fandt hverken byretten eller landsretten anledning til at kommentere dette i præmisserne, der alene fokuserede på, om det nedgravede byggeaffald var en mangel, og om sælger havde opfyldt sin oplysningspligt henholdsvis opgørelsen af købers tab, hvor landsretten foretog en slags rimelighedsvurdering. Landsrettens præmisser tyder på, at den omstændighed, at der for længere tid siden var nedgravet bygningsaffald, ikke i sig selv kunne anses for en mangel, men at omfanget af bygningsaffald sammenholdt med fundet af miljøfarlige stoffer i dette tilfælde begrundede, at der forelå en mangel. Købsaftalens bestemmelse om, at der ikke var deponeret affald blev således ikke anset for en garanti og heller ikke tillagt særlig betydning, hvilket må ses i lyset af, at køber var bekendt med, at der var deponeret bygningsaffald forud for købsaftalens underskrivelse. Landsrettens præmisser må formentlig tillige anses for udtryk for, at deponering af mindre mængder bygningsaffald fra nedrevne bygninger på samme landbrugsejendom ikke automatisk kan anses for en mangel, hvilket må ses i lyset af, at sådanne deponeringer tidligere var sædvanlige. Landsrettens begrundelse for at nedsætte erstatningen kan i dette lys være velbegrundet, men indeholder herudover det særlige element, at kommunen havde besluttet ikke at meddele påbud til S om oprydning. Denne afgørelse blev påklaget til Miljø- og Fødevareklagenævnet, der ophævede og hjemviste kommunens afgørelse i august 2024 (MRF 2024.240 Mfk), hvor nævnet samtidigt afviste, at udfaldet af retssagen mellem K og S havde betydning for, om kommunen kunne meddele påbud til S, da grundlaget for påbuddet er jordforureningslovens regler og ikke købsaftalen mellem S og K. Se tillige MRF 2022.264/2 V, hvor landsretten tilsvarende tilkendte køber erstatning for udgifter til fjernelse af deponeret gartneriaffald på mindre landbrugsejendom.