MRF 2022.42

Retten i Helsingørs dom af 31. marts 2022, sag BS-19097/2020-HEL

Initus Ejendomme A/S (adv. Søren Stenderup Jensen) mod Helsingør Kommune (adv. Jacob Brandt)

Kommune, der ved projektsalg havde solgt ejendom, var erstatningsansvarlig for forsinkelse af byggeri som følge af Planklagenævnets ophævelse af lokalplan og håndtering af lovliggørelsesproces samt manglende oplysning om spildevandsledning, mens ansvarsfraskrivelse for forurening blev opretholdt.

Helsingør Kommune solgte ved betinget købsaftale i 2016 efter offentligt projektudbud en ejendom, som havde været ejet af kommunen siden 1952 (frem til 2007 af Tikøb Kommune), til udviklingsselskabet Initus Ejendomme A/S (IE). I udbudsmaterialet var anført, hvilke forsyningsledninger der var placeret på ejendommen. Købsaftalen med IE var betinget af, at kommunen efterfølgende vedtog en lokalplan, der modsvarede det af IE ansøgte byggeprojekt. Den betingede købsaftale indeholdt en ansvarsfraskrivelsesklausul, hvori bl.a. var anført, at sælger ikke påtog sig ansvar med hensyn til mangler vedrørende bl.a. forurening af grunden, og hvori tillige var anført, at ”der ikke fra sælgers side er sket forurening af jorden”. Endvidere fremgik, at der på ejendommen var en afgrænset forurening, som kommunen som sælger vil fjerne. Efter forudgående høring i marts og april 2017 vedtog kommunalbestyrelsen den 28. august 2017 lokalplan 3.33. Lokalplanen blev påklaget af naboer, der bl.a. gjorde gældende, at det med lokalplanen tilladte byggeri var i strid med kommuneplanen for byggefelter placeret i nærheden af skel. Mens klagesagen verserede meddelte kommunen den 26. april 2018 byggetilladelse til 3 punkthuse med 32 lejligheder og dispensation efter planlovens § 19 fra lokalplanens højdebegrænsning. Dispensationen blev ligeledes påklaget til Planklagenævnet. I forbindelse med udgravning til fundament i efteråret 2018 konstaterede IE en jordforurening og kloakledninger, der ikke fremgik af kommunens udbudsmateriale. Planklagenævnet tillagde den 2. november 2018 klagen over dispensationen fra lokalplanen opsættende virkning og påbød det igangværende bygge- og anlægsarbejde standset (afgørelsen af 2. november 2018 er vedlagt som bilag 1). Den 29. november 2018 afgjorde Planklagenævnet de to klagesager og ophævede lokalplanen med henvisning til, at lokalplanen var i modstrid med kommuneplanen og dermed ugyldig efter planlovens § 13, stk. 1, nr. 1. I afgørelsen ophævede Planklagenævnet endvidere kommunens dispensation fra lokalplanen og ophævede samtidig afgørelsen af 2. november 2018 om, at det igangværende bygge- og anlægsarbejde skulle standses med bemærkning om, at en ”eventuel håndhævelse skal herefter håndteres af Helsingør Kommune” (afgørelsen af 29. november 2018 er vedlagt som bilag 2). Efterfølgende besluttede IE at standse byggeriet. I januar 2019 meddelte kommunen til IE, at kommunen ikke agtede at påbyde standsning af byggeriet. Den 25. februar 2019 blev kommuneplantillæg og en ny lovliggørende lokalplan vedtaget af et flertal i kommunalbestyrelsen (13 mod 12). I 2020 anlagde IE erstatningssag mod Helsingør Kommune med påstand om erstatning for (1) udgifter til fjernelse af jordforurening, (2) udgifter til fjernelse af ikke oplyst kloak og (3) for det økonomiske tab, som ophævelsen af lokalplanen havde påført IE på samlet 1.470.728 kr. Til støtte herfor gjorde IE bl.a. gældende, at kommunen havde tilsidesat sine loyale oplysningspligt i relation til forureningen og kloakledningerne, og at ansvarsfraskrivelsesklausulen måtte anses for ugyldig, da kommunen havde været i ond tro, og at Helsingør Kommune var indtrådt i Tikøb Kommunes forpligtelser efter kommunesammenlægningen. I relation til forsinkelsestabet gjorde IE bl.a. gældende, at kommunens vedtagelse af lokalplan i modstrid med kommuneplanen var culpøs, og at kommunens ageren efter Planklagenævnets ophævelse af lokalplanen gjorde, at IE ud fra sin tabsbegrænsningspligt var nødsaget til at udsætte en fortsættelse af byggeriet grundet usikkerhed om retlig lovliggørelse. Kommunen påstod frifindelse og gjorde til støtte herfor bl.a. gældende, at ansvarsfraskrivelsesklausulen var gyldig, at IE havde tilsidesat sin undersøgelsespligt som køber i relation til forurening og spildevandsledninger, og at der var enighed mellem IE og Helsingør Kommune om, at Planklagenævnets afgørelse af 2. november 2018 havde været uhjemlet og i strid med bl.a. proportionalitetsprincippet, hvorfor IE havde fortsat byggeriet uanset nævnets afgørelse. Byretten lagde til grund, at kommunens oplysning om, at der ikke i sælgers ejertid var sket forurening måtte anses for en ” faktuel oplysning og er ikke at sidestille med en garanti”, hvorfor IE burde have foranlediget nærmere undersøgelser om forurening af jorden. Kommunen blev derfor frifundet for erstatningskravet for forureningen. I forhold til kloakledningerne lagde byretten til grund, at Helsingør Kommune med kommunesammenlægningen var var indtrådt i Tikøb Kommunes forpligtelser, og at det ikke havde betydning, at spildevandsledningerne nu var ejet af Forsyning Helsingør. Kommunen fandtes derfor erstatningsansvarlig for de udgifter som den manglende oplysning om ledningerne havde påført IE. I forhold til erstatning for tab ved forsinket byggeri lagde byretten til grund, at der med ophævelse af lokalplanen ikke forelå en gyldig byggetilladelse, og at en lovliggørelse af byggeriet derfor krævede en ny lokalplan, og det på tidspunktet, hvor IE standsede byggeriet, var usikkert, om en sådan lokalplan ville blive vedtaget, hvorfor IE’s standsning af byggeriet var velbegrundet, uanset den bevismæssige usikkerhed om kommunens ageren med hensyn til at kræve byggeriet standset. Kommunen fandtes derfor at have handlet ansvarspådragende og skulle betale erstatning for det tab, som udsættelsen af byggeriet havde påført IE.

Kommentar: Dommen giver anledning til tre kommentarer. For det første fremgår det af dommens oplysninger, at bygherren og kommunen under sagen var enige om, at Planklagenævnets afgørelse af 2. november 2018 om opsættende virkning af klagen over dispensationen fra lokalplanen og standsningspåbuddet var uhjemlet, og det lægges i dommens beskrivelse af sagens forudgående forløb til grund, at Planklagenævnet den 29. november 2018 ophævede standsningspåbuddet som uhjemlet. Dette er ikke korrekt, hvilket fremgår af Planklagenævnets afgørelse, hvor det anføres, at en ”eventuel håndhævelse skal herefter håndteres af Helsingør Kommune”. Den korte forklaring er, at når Planklagenævnet har afgjort hovedsagen, gælder nævnets foreløbige afgørelser under klagesagen ikke længere. Om der i øvrigt måtte være grundlag for at anse standsningspåbuddet for ugyldigt, vil i givet fald kun kunne afklares i en sag mod Planklagenævnet, hvis to afgørelser fra november 2018 er bragt efter dommen som bilag 1 henholdsvis bilag 2.

For det andet må det anses for forkert, når byretten lægger til grund, at Planklagenævnets ophævelse af en lokalplan i sig selv medfører, at ”der ikke forelå en lovlig byggetilladelse”, da Planklagenævnet alene har kompetence efter planloven. Byggetilladelsen er således lovlig i forhold til bygherre, indtil kommunen har tilbagekaldt byggetilladelsen, men det er naturligvis korrekt, at usikkerheden om, hvorvidt kommunen vil vedtage retligt lovliggørende plangrundlag kan begrunde, at bygherren stopper byggeriet, hvilket især gør sig gældende, når en lovliggørelse også kræver kommuneplantillæg.

I forhold til kommunens ansvar for forureningen som sælger af ejendommen er byrettens afvisning af, at der var udstedt en garanti, i overensstemmelse med fast praksis, jf. herom f.eks. Pagh: Fast ejendom – regulering og køb, 3. udg., 2017, s. 82 ff. Men den omstændighed, at der er tale om en faktuel oplysning, begrunder ikke nødvendigvis, at der ikke kan blive tale om en tilsidesættelse af sælgers loyale oplysningspligt, som det bl.a. fremgår af U 2000.234 V, hvor Vejle Kommune blev fundet erstatningsansvarlig for ikke at oplyse om en jordforurening, der var sket forud for kommunesammenlægningen i 1970.

Link til byrettens dom (Planklagenævnets afgørelser af 2. november og 29. november 2018 er vedlagt som bilag 1 hhv. bilag 2.)